19 Janvier 2011 - source : La Libre Belgique (Charlotte Mikolajczak)
Trop de bureaux vides et, dans le même temps, des besoins en maisons de repos en forte croissance. Armonea et Orpea, entre autres, en tirent parti.
On le sait, Bruxelles - mais c’est aussi le cas d’autres villes -
doit faire face à un nombre important de bureaux obsolètes et vidés de
leurs occupants. Leur reconversion s’égrène depuis le milieu des années
70 déjà. Mais est devenue, depuis quelques mois, pratique courante. Où
l’on voit d’anciens bureaux réinvestis comme hôtels, logements,
commerces, musées, écoles, ou encore comme maisons de repos. Ce fut
d’ailleurs l’objet d’une des premières reconversions de bureaux à
Bruxelles : en 1975, dans un immeuble situé à l’angle de l’avenue de la
Couronne et de la rue Gray.
Fin 2009, le groupe Orpea, d’origine française mais à couverture internationale (298 établissements en France, 29 en Belgique, 16 en Espagne...) ouvrait, dans les anciens bureaux de RTL, avenue Ariane à Woluwe-Saint-Lambert, un site pour personnes âgées rebaptisé "Les Jardins d’Ariane". L’environnement est davantage marqué "bureaux" que celui de l’avenue de la Couronne. Avec ses avantages (en termes d’accessibilité et de parking notamment) et ses inconvénients (le bâtiment et ses résidents sont plus isolés le soir et le week-end). Mais en même temps avec ses bonnes surprises comme ces échanges intergénérationnels mis en place par et avec les employés des immeubles voisins (voir par ailleurs).
Un autre groupe, belge cette fois, Armonea (né en 2008 de l’alliance entre les groupes Van den Brande et Restel Résidences et dont est, entre autres, actionnaire la société d’investissement Verlinvest des familles Spoelberch et de Mévius - AB InBev), passe également à la reconversion. Il en a deux sur le feu, à Neder-over-Hembeek (avenue Croix de Guerre, le long du canal, dans un quartier résidentiel, 6 000 m²) et à Laeken (rue de Wandt et Janson, 8 000 m²), toutes deux dans des immeubles de bureaux occupés auparavant, effet du hasard, par deux sociétés pharmaceutiques, Roche Diagnostic et Novartis. "On y travaille depuis plusieurs mois, voire années, indique Alexis du Roy, directeur du développement d’Armonea, et on est en passe d’obtenir les permis d’urbanisme."
Un troisième site est à l’étude à Bruxelles, et trois autres en province, à Anvers et Liège notamment. "Et on cherche d’autres opportunités ailleurs." L’opérateur gère une cinquantaine de sites en Belgique et, vu l’importance de la demande, vise à en développer une dizaine de plus chaque année. Des sites dont il suit le développement de près avant d’en vendre les murs à des professionnels de l’investissement immobilier. "La reconversion, ça arrange tout le monde, ajoute-t-il. Les propriétaires qui vendent leur bien, alors qu’on est en situation de surcapacité; la ville qui voit disparaître ainsi des sites en friche ou à l’abandon. Et nous, à Bruxelles surtout, car cela nous permet de trouver des sites dans des lieux résidentiels. Et puis, à Bruxelles, les terrains sont rares. Difficile de trouver des opportunités."
Même si ce n’est pas toujours simple. "Car les bâtiments ne sont pas conçus pour ce genre d’opérations et qu’une rénovation engendre parfois de mauvaises surprises. C’est chaque fois un défi que l’on relève", poursuit Alexis du Roy. Ce qui ne veut pas dire que tous les bureaux puissent convenir à une telle réaffectation. "C’est quelque chose qui se voit assez vite, ajoute-t-il. Les critères de choix sont simples : la localisation avant tout (le nerf de l’immobilier), la possibilité de construire un minimum de 10 000 m² car nos sites comportent des lits, bien sûr, mais aussi des résidences-services, voire une crèche, deux tiers de nos sites en étant pourvus; ce qui n’est toutefois pas possible sur les sites de Neder-over-Hembeek et de Laeken. Et enfin, l’adéquation avec nos standards en termes de taille des chambres, espaces communs, domotique, énergies renouvelables. Car nous voulons que nos sites soient verts..."
Entrent bien sûr également en ligne de compte le prix d’achat - même si, pour les vendeurs, c’est parfois ça (une reconversion) ou rien... - et celui de la rénovation qui peuvent être élevés. Avec le risque qu’ils influent sur les tarifs des maisons de repos et qu’au final les reconversions ne débouchent que sur des projets haut de gamme. "On ne peut travailler dans ce sens là, précise Alexis du Roy. Il faut toujours se mettre en adéquation avec l’environnement socio-culturel du site car la majorité des résidents viennent des environs. C’est-à-dire s’adapter à la localisation en matière d’investissement, de style et de services et non l’inverse." Soit du moyen-haut de gamme dans le cas des exemples de Neder-over-Hembeek et Laeken.
Fin 2009, le groupe Orpea, d’origine française mais à couverture internationale (298 établissements en France, 29 en Belgique, 16 en Espagne...) ouvrait, dans les anciens bureaux de RTL, avenue Ariane à Woluwe-Saint-Lambert, un site pour personnes âgées rebaptisé "Les Jardins d’Ariane". L’environnement est davantage marqué "bureaux" que celui de l’avenue de la Couronne. Avec ses avantages (en termes d’accessibilité et de parking notamment) et ses inconvénients (le bâtiment et ses résidents sont plus isolés le soir et le week-end). Mais en même temps avec ses bonnes surprises comme ces échanges intergénérationnels mis en place par et avec les employés des immeubles voisins (voir par ailleurs).
Un autre groupe, belge cette fois, Armonea (né en 2008 de l’alliance entre les groupes Van den Brande et Restel Résidences et dont est, entre autres, actionnaire la société d’investissement Verlinvest des familles Spoelberch et de Mévius - AB InBev), passe également à la reconversion. Il en a deux sur le feu, à Neder-over-Hembeek (avenue Croix de Guerre, le long du canal, dans un quartier résidentiel, 6 000 m²) et à Laeken (rue de Wandt et Janson, 8 000 m²), toutes deux dans des immeubles de bureaux occupés auparavant, effet du hasard, par deux sociétés pharmaceutiques, Roche Diagnostic et Novartis. "On y travaille depuis plusieurs mois, voire années, indique Alexis du Roy, directeur du développement d’Armonea, et on est en passe d’obtenir les permis d’urbanisme."
Un troisième site est à l’étude à Bruxelles, et trois autres en province, à Anvers et Liège notamment. "Et on cherche d’autres opportunités ailleurs." L’opérateur gère une cinquantaine de sites en Belgique et, vu l’importance de la demande, vise à en développer une dizaine de plus chaque année. Des sites dont il suit le développement de près avant d’en vendre les murs à des professionnels de l’investissement immobilier. "La reconversion, ça arrange tout le monde, ajoute-t-il. Les propriétaires qui vendent leur bien, alors qu’on est en situation de surcapacité; la ville qui voit disparaître ainsi des sites en friche ou à l’abandon. Et nous, à Bruxelles surtout, car cela nous permet de trouver des sites dans des lieux résidentiels. Et puis, à Bruxelles, les terrains sont rares. Difficile de trouver des opportunités."
Même si ce n’est pas toujours simple. "Car les bâtiments ne sont pas conçus pour ce genre d’opérations et qu’une rénovation engendre parfois de mauvaises surprises. C’est chaque fois un défi que l’on relève", poursuit Alexis du Roy. Ce qui ne veut pas dire que tous les bureaux puissent convenir à une telle réaffectation. "C’est quelque chose qui se voit assez vite, ajoute-t-il. Les critères de choix sont simples : la localisation avant tout (le nerf de l’immobilier), la possibilité de construire un minimum de 10 000 m² car nos sites comportent des lits, bien sûr, mais aussi des résidences-services, voire une crèche, deux tiers de nos sites en étant pourvus; ce qui n’est toutefois pas possible sur les sites de Neder-over-Hembeek et de Laeken. Et enfin, l’adéquation avec nos standards en termes de taille des chambres, espaces communs, domotique, énergies renouvelables. Car nous voulons que nos sites soient verts..."
Entrent bien sûr également en ligne de compte le prix d’achat - même si, pour les vendeurs, c’est parfois ça (une reconversion) ou rien... - et celui de la rénovation qui peuvent être élevés. Avec le risque qu’ils influent sur les tarifs des maisons de repos et qu’au final les reconversions ne débouchent que sur des projets haut de gamme. "On ne peut travailler dans ce sens là, précise Alexis du Roy. Il faut toujours se mettre en adéquation avec l’environnement socio-culturel du site car la majorité des résidents viennent des environs. C’est-à-dire s’adapter à la localisation en matière d’investissement, de style et de services et non l’inverse." Soit du moyen-haut de gamme dans le cas des exemples de Neder-over-Hembeek et Laeken.
Source : Lalibre.be
http://www.lalibre.be/economie/actualite/article/637044/vieillir-au-bureau.html
